'The Big Short 2.0': cómo los fondos de cobertura se beneficiaron del dolor de los centros comerciales

A medida que la pandemia aceleró la desaparición de algunos minoristas tradicionales, un grupo de inversores se benefició enormemente de sus tribulaciones.

Crédito...Nitashia Johnson para The New York Times


Catie McKee estaba nerviosa. Fue en octubre pasado, y el analista de fondos de cobertura de 31 años, que había estado examinando las hipotecas de los centros comerciales del país, estaba convencido de que algunos de esos centros comerciales dejarían de pagar sus préstamos. Ella y sus colegas incluso habían apostado una cantidad sustancial de dinero a esa probabilidad.

La Sra. McKee estaba a punto de presentar su caso a Carl Icahn, uno de los inversionistas más conocidos del país, quien había hecho una apuesta similar e invitó a su equipo a discutir el intercambio. Nada reforzaría su confianza, y las perspectivas de su oficio, más que si el multimillonario y el antiguo asaltante corporativo la respaldaran.

Ella no debería haberse preocupado. Mientras la Sra. McKee estaba sentada en la sala de juntas con paneles de madera de Icahn con una vista panorámica del Central Park de Manhattan, discutiendo su tesis con el inversionista de 83 años, se dio cuenta de que compartían la misma perspectiva. Ambos estuvieron de acuerdo en que el comercio electrónico, los hábitos cambiantes del consumidor y la evolución demográfica habían golpeado a todos los centros comerciales hasta cierto punto en los últimos años, pero algunos estaban mucho peor que otros. Entonces, al apostar por su desaparición, ambos podrían beneficiarse generosamente, lo que hicieron.

Icahn, cuya toma hostil de TWA en la década de 1980 lo estableció como un importante negociador, ha ganado $ 1.3 mil millones en el comercio desde esa reunión. Y los inversores que hicieron el intercambio dentro de la firma de la Sra. McKee, MP Securitized Credit Partners, más del doble de su dinero. Se encuentran entre un puñado de inversores que, en conjunto, han ganado cientos de millones de dólares en operaciones similares este año.


Hay algo desconcertante en la idea de enriquecerse fantásticamente con la desgracia de otra persona, que es lo que sucede cuando una operación "corta", o una apuesta contra una acción o industria, tiene éxito. El contraste es aún más sorprendente dado que la pandemia, que ha devastado la economía y perjudicado el sustento de millones, ha acelerado las apuestas que Icahn, McKee y otros hicieron sobre la caída de los centros comerciales.

Pero en Wall Street se celebra ese descaro. A los inversores les encanta poco más que una apuesta contraria que valga la pena, una combinación de matemáticas y magia aparente que les permite encontrar una disrupción en el mercado antes que todos los demás y obtener una gran victoria.


El oficio que el Sr. Icahn y la Sra. McKee se reunieron para discutir, conocido como el "centro comercial corto" en los círculos financieros, es el último de una larga tradición de Wall Street que algunos critican como alimentador de fondo porque se alimenta del fracaso y puede impulsar un negocio. sobre el borde mientras contribuye poco a la economía. La mayoría de los inversores compran acciones y bonos con la expectativa de que su valor aumente. Un corto es lo contrario, y sus defensores dicen que pueden ayudar a exponer el fraude corporativo o desinflar un activo peligrosamente sobrevalorado, lo que puede ayudar al buen funcionamiento de los mercados. Hace más de una década, algunos inversores se beneficiaron del colapso del mercado inmobiliario, incluso cuando Estados Unidos se hundió en una crisis financiera. Su oficio llegó a ser conocido como "la gran apuesta", inspirando un libro y una película .

"Periódicamente hacemos cortos, y este es uno de los mejores que he visto", dijo Icahn en una entrevista la semana pasada, haciéndose eco de lo que le había dicho a la Sra. McKee. Los dos, que fueron presentados por un ex colega del Sr. Icahn, se han mantenido en contacto.

Daniel McNamara, un colega de la Sra. McKee, lo llamó "la gran apuesta 2.0".


El comercio minorista de ladrillo y mortero ha estado en peligro durante años. Atrapados entre el crecimiento de las compras en línea y la popularidad de las cadenas de descuento, muchos minoristas han luchado por encontrar un punto de apoyo en el firmamento cambiante. Los cerca de 1.000 centros comerciales del país (excluidos los centros comerciales de striptease y outlet) han sido los más afectados por los problemas , y cientos de ellos luchan contra la baja ocupación y la pérdida de las principales tiendas, conocidas como anclas.


La pandemia de coronavirus, que provocó pedidos para quedarse en casa, aumentó la presión financiera en los centros comerciales al ahogar el tráfico peatonal y el flujo de efectivo muy necesarios.



"Definitivamente soy bajista en los centros comerciales", dijo Catie McKee de MP Securitized Credit Partners. "Pero creo que es muy caso por caso".Crédito...Michelle V. Agins / The New York Times


"La pandemia aceleró la tasa de desaparición de los centros comerciales CMBX 6 al ser la gota que colmó el vaso para muchos minoristas y propietarios de centros comerciales en apuros", dijo McKee, refiriéndose al oscuro índice de bienes raíces en el que apostó debido a su exposición a centros comerciales con problemas.

El fondo de capital privado Apollo Global Management, que gestiona un fondo de cobertura interno que se centra en la inversión crediticia, ganó más de $ 100 millones en cortocircuitos en CMBX 6 y otros valores inmobiliarios comerciales, una de las operaciones más exitosas del año del fondo. Jason Mudrick, cuyo fondo de cobertura de Nueva York, Mudrick Capital, se centra en inversiones en dificultades, estimó que había ganado la misma cantidad. También lo hizo Scott Burg, director de inversiones de Deer Park Road, un fondo en Steamboat Springs, Colorado.

En lo que va del año, el 16 por ciento de todos los préstamos de la industria minorista están en mora, según estadísticas rastreadas por la firma de datos Trepp. Los principales minoristas, incluidos JC Penney, Neiman Marcus y Modell's Sporting Goods, se han declarado en bancarrota y la demanda de nuevos inquilinos por espacios comerciales nunca ha sido más débil, según un análisis de centros comerciales nacionales realizado por la firma asesora Green Street. El cierre de las tiendas ancla solo exacerbó la coacción financiera, dado que, como señaló Green Street en una encuesta reciente sobre centros comerciales, su salida puede permitir que otros inquilinos reduzcan el alquiler que pagan. Algunos propietarios han optado por devolver la propiedad de sus centros comerciales en dificultades a sus prestamistas, lo que hace muy probable las ventas en dificultades de esas inversiones.

“Para empezar, los centros comerciales estaban sobrecargados”, dijo Icahn, “pero, además, el problema real era que los centros comerciales y las tiendas físicas perdían terreno constantemente frente a las compras en línea”. Ha mantenido su oficio, creyendo que ciertos centros comerciales podrían tener problemas mucho peores.


El índice CMBX 6 está destinado a rastrear una canasta de productos de bonos, cada uno de los cuales contiene paquetes de hipotecas individuales para prestatarios comerciales, más de 2,000 en total. Luego, esos productos se dividen en paréntesis, conocidos como tramos, y se les asignan calificaciones crediticias que van desde AAA a BB, de acuerdo con su nivel de riesgo percibido.



El CMBX 6, que rastrea el desempeño de las hipotecas emitidas en 2012, ha sido un objetivo para los vendedores en corto debido a su exposición relativamente fuerte a los centros comerciales. Según un análisis de Trepp , el 40 por ciento de los préstamos inmobiliarios rastreados por CMBX 6 se encuentran en el sector minorista, lo que le otorga la mayor exposición a los minoristas de cualquier índice CMBX. (El saldo de las hipotecas se encuentra en los sectores de alojamiento, residencial y de oficinas, e industrial). De las hipotecas minoristas de las pistas CMBX 6, 39 están en centros comerciales estadounidenses, muchas de las cuales tienen hipotecas a 10 años que vencen en 2022.

Burg, de Deer Park Road, que se especializa en inversiones complicadas en bonos y dijo que a su empresa le había ido bien apostando fuertemente por los prestatarios de viviendas riesgosos después de la crisis financiera de 2008, adoptó el centro comercial poco antes de que llegara el virus. Su investigación sugirió similitudes entre la forma laxa en que se firmaron los préstamos hipotecarios en el período previo a la última crisis y la suscripción de muchas hipotecas minoristas. También pensó que había demasiados centros comerciales.

A mediados de mayo, la parte del CMBX 6 con calificación BBB–, que había comenzado el año con una fuerte cotización pero que era especialmente popular entre los vendedores en corto, había caído más de 30 puntos. Desde entonces solo ha recuperado algunos puntos.

"Es una tormenta absolutamente perfecta, desafortunadamente, para el mercado de bienes raíces comerciales", dijo Burg. "Vemos muy poco que la Fed o el gobierno puedan hacer para apuntalar esto cuando hay tanto exceso de oferta".


Scott Burg, del fondo Deer Park Road, comparó la suscripción de muchas hipotecas minoristas con la forma en que se aprobaron los préstamos hipotecarios antes de la crisis financiera de 2008.Crédito...Caleb Santiago Alvarado para The New York Times


Para acortar cualquier índice CMBX, hay 13, cada uno vinculado a un año de origen diferente para las hipotecas comerciales, los inversores pagan varias tarifas, incluida una cantidad anual para mantener lo que es esencialmente una póliza de seguro que paga si las hipotecas que el índice rastrea el incumplimiento. Esos honorarios pueden ser de $ 300,000 a $ 500,000 al año por cada $ 10 millones de seguro que el inversionista desee tener.


Antes de hacer sus apuestas, algunos inversores que acortaron los índices CMBX se dedicaron a una investigación intensiva en mano de obra. Mudrick y sus analistas recorrieron los 39 centros comerciales del índice CMBX 6, desde el Northridge Fashion Center en Los Ángeles hasta el Town Center en Cobb en Kennesaw, Georgia. Con ropa informal, su grupo recorrió los perímetros y los patios de comidas, tomando fotografías. y tomando notas.

Una plataforma de diapositivas en Crystal Mall en Waterford, Connecticut, que Mudrick Capital preparó en 2017, cuando la empresa hizo el comercio por primera vez, contiene mapas de los dos pisos, datos y cifras de los centros comerciales de la competencia y un resumen de los inquilinos clasificados en categorías como "angustiado" (Gymboree, Claire's), "local / no nacional" (Lord's & Lady's Hair Salons, FroyoWorld) y "notable" (Hollister, Aéropostale). Una leyenda encima de una imagen que muestra de manera prominente una tienda JC Penney y algunos compradores en el atrio dice: “Producto físico interior bien, pero cansado. Vendedor alquila peluches para niños que se pueden montar en medio de la foto ".

Mudrick dijo que los trabajadores de seguridad en los centros comerciales a veces lo molestaban a él oa sus empleados. “Cuando tomamos fotos, intentamos hacerlo de manera clandestina”, recuerda.

Cuando la Sra. McKee, quien este año se convirtió en administradora de cartera en MP, y el Sr. McNamara, su colega, conocieron al Sr. Icahn, su fondo principal ya había invertido más de $ 100 millones en operaciones cortas. Esperaban hacer más, pero algunos de los inversores a los que presentaban no estaban seguros, razón por la cual la Sra. McKee esperaba el respaldo de Icahn.

En febrero, la Sra. McKee y el Sr. McNamara iniciaron un fondo con $ 30 millones en capital de inversionistas que se dedicó exclusivamente a la venta en corto del centro comercial. En un mes, habían duplicado ese dinero con creces, por lo que cerraron el fondo en mayo y distribuyeron las ganancias a los inversores. MP aún conserva una posición corta en su fondo principal.

"Definitivamente soy bajista en los centros comerciales", dijo McKee. “Pero creo que es una base muy caso por caso. No creo que todos los centros comerciales estén muriendo ".


FUENTE: nytimes

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